大家好，我是苏北哥！今天是2025年2月13日，正月十六，北哥在这里给大家拜个晚年~

  俗话说过了十五才算是真正的“过了年”！北哥赶着“正月十六”才和大家见面，开启新一年的南京楼市考察文字之旅，也陪伴大家一起走上2025年的买房新征程！

  了解北哥的老粉都知道，北哥的公众号2月份一般是不更新的，但是众多“新粉”不太了解，最近一段时间纷纷在后台留言，询问文章更新事宜，文章开头就此说明一下！

  2月份不更新文章的原因，有这么两个！第一，当然是过年！一年一度的新春佳节，普天同庆，家家户户忙着走亲访友、出门旅游，此时再大的事情也只能容后再议，买房话题当然也不例外；第二，每年2月份其实是全年楼市发展中很重要的一个阶段，起到呈上启下的衔接作用，因为春节和“金三银四”之间就隔了一个2月份，所以很多ZC，行情会在这个时间段“暗流涌动”，北哥需要利用这一个月的时间充分观察市场，凝练成最新观点，给到大家。

  然而，今年的2月份大大的不同！北哥决定不再等到月底，从2月中旬就开始更新文章，因为今年的市场情况可能和往年存在着根本性差别，各位不可按照常规惯性思维判断市场，北哥作为30万粉丝的楼市博主，有义务提前告知。

  在详述近期市场变化之前，首先北哥得问大家一个问题：你们认为2025年该不该买房？当然了，这样的一个问题年年问，但今年的答案可能完全出乎你的预料！

  看到这个常规性提问，很多人会不假思索的说“不买”，或者说“等等看再说”！为何回答如此坚决呢？无非在一个“等”字上，等一等房价还会跌；等一等房贷利率还会降；等一等买房ZC还会更优惠……这就是典型的惯性思维，理由也很充分啊，因为从2021年下半年算起，直到2024年底，国内楼市已经下行三年半，继续下行是大部分人的直觉判断，殊不知市场正在潜移默化的发生结构性变化。

  第一个结构性变化：不同城市楼市行情的“两极行情”将出现，2025年大概率出现城市越级“置换潮”

  什么叫两极行情呢？就是不一样的等级城市间的楼市行情差距会越拉越大，也就是三四五线城市房价可能会越来越低，而新一线、强二线，四大一线城市房价可能会逐步趋稳，甚至上扬！

  有人会说之前也是这样啊？有啥不一样的区别？区别当然是有的！之前各等级城市间的楼市行情差异，那是市场行为自发形成的，2025年在这基础之上还加入了ZC引导因素。

  近期财政部公示了全国首批城市更新行动的15座城市名单，包括：石家庄、太原、沈阳、上海、南京、杭州、合肥、福州、南昌、青岛、武汉、东莞、重庆、成都、西安！而这些城市大多是近三月以来，房价行情出现突出上扬的城市，也就是说这些城市的“动迁”、“城中村改造”等更新动作将受到ZY财政的大力支持。

  在这种“画圈”ZC的支持之下，上述城市的购房需求会促进得到刺激，无疑将助力这些城市房价趋稳、上扬，而其他城市房价可能继续下行，由此拉大了两极分化。

  其实过年前夕，南京已经率先行动，开展了2025年新一轮城市更新行动，全市将分圈层，分为12个行政区，对城市划定更新片区34个，包含秦淮秦虹片区、河西南湖片区，江北南钢片区、燕子矶片区，城南梅钢片区、雨花经济开发区片区、南京南站北片区等。

  1月份以来，南京的雨花台的板桥新城、软件谷西片区、软件谷东片；浦口的朱家山河片区；江北新区长芦街道；江宁的麒麟、东山、秣陵、空港、禄口等片区相继发布了征地公告。

  在这样的ZC刺激之下，从2025年开始南京楼市将发生根本的结构性改变，与周边城市拉开差距。一场从三四五线城市向一线、新一线城市的房产置换潮，可能由此拉开大幕。

  从经济发展角度，也能看出端倪！2024年全国GDP排名城市已经“放榜”，南京扔排在前十之列。

  随着财富集中和房产置换潮愈演愈烈，TOP10城市与其余城市间的差距可能会越拉越大，这种趋势可能会让更多人向往来到南京这样的千万级人口城市安家、生活。

  今年过年，一系列经济数据已证明了南京仍具有强劲的“虹吸能力”；南京市文旅局发布数据，1月28日—2月4日全市接待游客1690万人次，旅游总收入达181亿元！按可比口径较2024年同期分别上涨9.2%和7.3%，增幅扔排在全国榜首。

  从去年开始，北哥一直在日常文章和晚间直播里给大家传递一个概念，那就是南京楼市正在出现重大的产品结构升级，从去年9月份河西南的中海江南玖序打响第四代住宅的第一枪，这种以高品质著称的新产品已经以迅雷不及掩耳之势，迅速占领了南京楼市的主流市场。

  按照目前的四代宅项目布局，全市大概有16家，加上今年陆续上市的，预计今年全市四代宅数量将增长至25家以上。

  四代宅项目的全面开花，前期续销项目的逐步收官，这一市场现象将成为今年进一步抬高南京房价的重要推手。

  2月10日，江苏省住房和城乡建设厅发布《关于加强改善型住宅工程质量管理工作的通知》。文件明确提到：住房与城乡建设主管部门要以提升质量、功能、性能、服务为核心，从户型设计、空间优化、材料选用等方面，全方面提升住宅性能品质。鼓励开展定制化户型、个性化室内装修设计服务。

  而定制化户型和个性化室内装修设计正是逐步提升房价的重要手段。去年江心洲大火的贤坤花园GARGEN19，就是全国首个定制化豪宅先驱。

  贤坤花园GARGEN19主力户型面积只有198和252㎡两种，却可根据客户的个人、家庭参数条件，定制设计为2-5房，此外在细节设计方面，连家庭的收纳方式、空间；厨房操作台、卫生间洗手台的高度，家居风格都可根据客户的要求做定制。

  一番定制化操作下来，虽然贤坤花园GARGEN19的销许价格高达5.84万/㎡，部分优质房源售价超过6万/㎡，但项目开盘仅一个月就告清盘，全盘130套房源，目前仅剩最后8套，去化率高达93.8%。

  由此判断，南京今年类似的定制化住宅项目上市将不止一家，而这种操作手法则是优于“第四代住宅”之上的品质“高价”产品，有很大的可能性再度引爆市场。

  2025年楼市第三个结构性改变就要提到房贷利率了，在年前的众多文章中，纷纷据透露了今年将有大幅度的利率下降预期。

  去年12月9日的ZY经济工作会议，不仅14年来首次提出2025将采取“适度宽松的货币ZC”，也明白准确地提出2025年“适度降准降息”

  去年12月底，YH行长潘功胜更是公开表示2025年将会有“强化利率ZC执行和传导”动作，GM也给出标题：2025年大降息要开始了！

  1月初外媒澎博社也发布文章表示，咱们国内贷款利率将在2025年迎来最大调降，称ZC利率调降幅度将达到空前的40BP，为近10年以来最大降息幅度。

  国内知名经济学者，原国家房改组组长、中方集团董事长孟晓苏，年前接受搜狐网站专访时，谈到了对2025年降息幅度的预测，他认为2025年利率肯定得降，且认为降息幅度不会小于50BP。

  接近春节，国内又有专家媒体披露，2025年降息幅度累计降达到75BP，其中存量房贷利率降继续下调25BP，全面超越2024年。

  可以说，降息慢慢的变成了2025年楼市ZC端的最大预期！然而2025年真的会大降息吗？最近一个市场现象不得不引起关注！

  近期国内银行圈“掀起一场存款利率涨息潮”！春节前后，众多中小银行纷纷上调存款利率。

  春节前夕，内蒙古土右旗村镇银行率先打响了上调存款利率“第一枪”，3年、5年期存款利率提升到了2.5%

  1月22日，山西朔州农村商业银行也也宣布上涨存款利率，1年期存款利率由1.4%上调至1.75%；3年期存款利率由1.9%上涨至2.15%；与此同时，黑龙江绥芬河农商银行、吉林龙潭华益村镇银行、湖北襄阳农村商业银行等也都纷纷上调存款利率。

  其实不只是村镇银行和地方性小银行，一些排在全国头部的股份制商业银行也上调了存款利率。

  位列全球银行排名第19位的，上海浦发银行目前也已经将3年期大额存单利率上调至2.15%。

  位列2024年城市商业银行十大品牌排行榜第四位的“南京银行”，3年期、5年前大额存单利率甚至已经上调至2.2%。

  由此可见，这已经不是零星几家中小银行的上调利率行动，而是一场规模相当的存款涨息潮正在袭来。不过目前国有四大行，存款利率尚未变动，仍保持在2%以下。

  既然存款利率涨了，贷款利率下调空间自然就被压缩了，在以往文章中，北哥给大家普及过相关金融贷款知识，目前国内银行的净息差警戒线%左右，且由于近两年来的连续降息，部分银行的净息差已经压缩至1.4%左右。

  如今存款利率涨了，房贷利率自然会被抬升！就以目前国内最低净息差1.4%来算，以2.1-2.2%的存款利率来计算，房贷利率将涨至3.5-3.6%。所以如果国内银行存款利率持续上涨，房贷利率有很大的可能性在一季度末出现“触底反弹”

  虽然国内媒体一直在喊“降房贷利率”，但真实的情况来看，降利率的脚步似乎在去年四季度末已经悄然慢了下来！

  去年11月5日，南京首套房利率从原来的2.95%调整到了3.0%，二套房利率上调至3.3%，如今还保持这个水平没有下降。

  马鞍山一口气涨到了3.3%，武汉首套涨到了3.1%，二套涨到了3.325%。如今银行存款利率上调，似乎房贷利率下调的底层逻辑也发生了根本性改变，所以是尽早下手买房，还是等等再看，各位能自己判断。

  要知道全新一年，开年新房上市项目的首发阵容，往往对全年的新房价格体系影响甚大。比如2024年3月份大校场云锦四季率先亮出“打折”牌，为去年全年的南京续销存货项目定下了“打折、降价”的主基调。

  所以今年开年的新房上市项目的首发阵容也是至关重要的，目前这个首发阵容已经基本确定。

  鼓楼滨江G51项目，近日公布案名为绿城金基·沁百合，G51有很大的可能性成为今年首批首开上市的新房项目,预计在近期公开展厅。

  去年11月28日，鼓楼滨江G51经过两轮竞价，被绿城中国拿下成交楼面价20165元/㎡。后续官宣与金基合作开发。按照鼓楼滨江此前低密洋房售价判断，绿城金基·沁百合的首开价格预计将超过5万/㎡。

  该项目容积率仅有1.05，项目拟建16栋洋房，4层、5层、6层和7层之分；主力户型面积分为124、143、179、198㎡四种，共计仅约280套左右。

  鼓楼滨江G51地块位于方家营区域，周边有江望润府、皓樾府、中冶锦绣江山等小区。紧邻在建的地铁5号线终点站方家营站，并与路小学方兴校区相邻

  拿地近一年之久的玄武徐庄中北金基G02项目，近期也GX即将公布案名，应该首开上市的时间也已经临近。

  不仅即将公布案名，项目的首开总价段也已经流出，总价预计700-1800万，预计首开户型为185㎡和230㎡洋房户型。算下来首开单价最高将达到7.8万+/㎡。

  中北金基G02项目距离紫金山直线F的观山宅邸，全部自带科技系统，不仅是第四代洋房产品，还是老城东金基瞻月府的升级版。

  该项目也是一个主城低密袖珍型项目，容积率只有1.2。去年6月底，由南京尧智汇科技产业发展有限公司以总价2.21亿元拿下，楼面地价19311元/㎡。后官宣由金基操盘。

  项目总建筑面积仅19240㎡，拟建3栋多层住宅、2栋小高层住宅、1栋低层配套用房。

  目前金基小行G12项目户型面积段基本确定为120㎡和140㎡，首开总价预计500万起步，单价预计在4.1-4.2万/㎡左右。

  项目前年已经官宣将于一季度首开，拟建2栋16F小高层+7-8F的电梯洋房，整个项目只有86户，小高层户型面积180㎡，占到56套；洋房户型面积147㎡，占到26套。据说已经被内定。

  项目位于7、9号线号线公里左右。未来可谓双地铁出行，首开放风价格也高达6万+/㎡。

  作为全市首家自带叠墅产品的四代宅项目。卓越玖印府日前官宣户型最高得房率可达到160%。

  卓越玖印府涵盖高层、洋房、4层叠墅户型，其中高层户型为109㎡和119㎡两种；洋房户型为120㎡的3+1户型；叠墅分为四叠（190㎡上叠、182㎡下叠）和六叠（143㎡）两种。

  所以从一季度南京新房开盘项目的首发阵容来看，均为高端改善项目，并无一家刚需产品，可见2025年南京新房价格的起点不低！

  今天文章的内容就是这些，如果对以上话题感兴趣的，可以加北哥微信，咨询探讨！

  苏北哥，男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。

  1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。

  是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。

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